Els reptes de l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús a Catalunya

Mònica Ortiz Amalrich

Davant la pujada constant dels preus del lloguer i la impossibilitat de fer front a la hipoteca per comprar un pis, l'habitatge cooperatiu en cessió d'ús fa temps que es presenta com una oportunitat de canvi al model tradicional. Aquest moviment alternatiu, a cavall entre el lloguer i la propietat, proposa un nou sistema d'accés i possessió de l'habitatge, de gestió democràtica i de propietat col·lectiva. Cada llar o sòl que es converteix en cooperatiu queda fora del lliure mercat i, per tant, protegit d'especulació. Es garanteix l'accés a un habitatge just, digne i assequible per sota del preu de mercat. Un canvi en la concepció del dret a l'habitatge i sobre com se n'ha de fer ús.

Mentre que els ingressos de les famílies barcelonines van augmentar un 2,6% al 2022, el preu del lloguer ho feia en un 11,8%, és a dir, quatre vegades més. És una de les dades que revela l'informe ‘L'habitatge a la metròpoli de Barcelona el 2022’ de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona (OHB). La bretxa entre ingressos i preu de l'habitatge també creix en el conjunt de Catalunya: l'augment dels lloguers (7,7%) es triplica respecte a la pujada dels ingressos (2,6%). Davant d'aquesta tendència, l'habitatge cooperatiu s'obre camí com una possible alternativa de canvi.

Ara fa un any, es va celebrar a Barcelona la primera cimera sobre cohabitatge, 'La via cooperativa al dret a l'habitatge — Fòrum per l'habitatge cooperatiu en cessió d'ús 2022', organitzat per la Xarxa d'Economia Solidària de Catalunya (XES) i REAS, la Xarxa de Xarxes d'Economia Alternativa i Solidària, amb suport de l'Ajuntament de Barcelona i la Generalitat de Catalunya. Una trobada entre diferents professionals, experts i testimonis del que se'n van extreure les primeres conclusions sobre els reptes que encara desafien o bloquegen l'expansió d'aquest model.

Tot i això, les dades mostren que el mapa d’habitatge cooperatiu està en creixement i en els darrers deu anys les xifres van en augment. Segons l'informe extret del Fòrum, Assequibilitat econòmica de l'habitatge cooperatiu en cessió d'ús: diagnosi, reptes i propostes, elaborat per La Dinamo Fundació i altres cooperatives que van participar en la cimera, l'any 2021 es desplega un nou procés d'adjudicació de sòl a Barcelona, mitjançant un conveni de col·laboració de l'Ajuntament amb l'Associació GHS, la sectorial d'habitatge cooperatiu en cessió d'ús de la XES i la Federació de Cooperatives d’Habitatges de Catalunya. D'altra banda, el nombre de persones que conviuen en habitatges en cessió d'ús a Catalunya s'ha doblat en tres anys, de 145 persones l'any 2019 a 306 persones l'any 2022, tal com publica l'Observatori de l'Habitatge Cooperatiu a l'estudi Gènere i assequibilitat a l'habitatge cooperatiu en cessió d'ús a Catalunya.

Amb tot, encara hi ha reptes amb els quals lidiar si l'habitatge cooperatiu vol ser aliat dels moviments transformadors que giren entorn l'economia social solidària.

Un dels principals reptes és l'accés al sòl o a una propietat en desús, sigui pública o privada. En declaracions a Jornal.cat, la Federació de Cooperatives d'Habitatges de Catalunya (Habicoop), que està conformada per 20 entitats que promouen l'habitatge cooperatiu a Catalunya, expliquen que en ciutats com Barcelona la dificultat està en el fet que "hi ha poca disponibilitat de sòl". Queden pocs espais buits i encara menys que siguin accessibles econòmicament" per a les cooperatives. Diuen que a les zones rurals per exemple hi ha més terreny per destinar a habitatge cooperatiu. No obstant això - afegeix - el repte en una ciutat és "que hi ha més possibilitat de reinventar l'ús d'equipaments o edificis, com fàbriques o naus industrials, que a hores d'ara estan en desús".

A aquesta problemàtica cal afegir d’altres com que persones d’edat avançada requereixen d'un entorn amb unes necessitats específiques, com serveis de salut a prop o mobilitat. L’entitat Sostre Cívic és pionera a Catalunya en el foment de l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús. Ja són 23 els projectes que avancen sota l'aixopluc d’aquesta cooperativa, el que representen uns 500 habitatges.  En declaracions al Jornal.cat, creuen que el camí està en desprivatitzar el sòl, “hi ha molts fons d’inversió que estan acumulant sòl o patrimoni per rehabilitar que no surt a mercat i aquest és un dels handicaps per l’escala de projectes”, afegeixen des de la cooperativa.

De la mà de l'accessibilitat a l’habitatge està el finançament, un aspecte clau. De res serveix trobar un espai si no te'l pots pagar.. Per això, el model de cohabitatge s'entén com un bé d'ús i es basa en que els residents paguen una entrada reemborsable i unes quotes, com si fos un lloguer, per sota el preu de mercat que varia segons el projecte. L’ús de l'habitatge és per a tota la vida, si així ho volen.  Això fa que, a vegades, les aportacions de capital inicial siguin un problema perquè “la classe treballadora té menys capacitat d’estalvi i això pot ofegar l’inici de molts projectes”, asseguren des de Sostre Cívic.

Molts dels projectes ja existents han trobat finançament en l'ecosistema de cooperatives de serveis financers ètics i solidaris, com Fiare Banca Ètica, la Caixa d’Enginyers o Coop57, o instruments públics com l'Institut Català de Finances (ICF).

És el cas de La Morada que gràcies a l'acord de crèdit amb Coop57 s'ha convertit en el primer projecte d'habitatge cooperatiu LGTBIQ+ i feminista a Barcelona. Des de Sostre Cívic, asseguren que l’ICF i l’Estat espanyol concedeixen crèdits amb condicions més favorables que la banca tradicional, els anomenats crèdits tous, que ajuden amb el finançament. Així i tot, “qui té la clau és la banca privada, però que no creuen en el model d’habitatge comunitari”, sentencien des de la cooperativa d’habitatge. “O fem créixer la banca ètica i cooperativa o la banca privada ha de canviar de xip”, asseguren. 

D'altra banda, en l'àmbit rural cada vegada són més les cooperatives que aposten per desplegar projectes. Tot i que la meitat dels projectes s'ubiquen en zones urbanes, com Barcelona, el primer habitatge cooperatiu a Catalunya, Cal Cases, va ser al municipi de Santa Maria d'Oló (Moianès) que fa disset anys  van ser pioner a acollir aquesta experiència de vida comunitària. Des d’Habicoop, asseguren que, en general, “en el món rural, els ajuntaments tenen menys recursos i no poden donar el suport que necessiten les cooperatives. És més difícil trobar avals", afegeixen, fet que dificulta el desplegament dels projectes. Amb tot, aquí l'habitatge cooperatiu pot ser una bona oportunitat per activar el mercat social, regenerant la vida social i l'economia d'un poble i del seu entorn. 

Per la Federació millorar els ajuts i les condicions de finançament impacta directament en fer el moviment "més inclusiu", un dels valors del model i un repte de present. 

Transparència i bones pràctiques

Un altre dels reptes és consolidar un model transparent i segur, sense escletxes. Des d'Habicoop treballen per evitar els casos de mala praxi, detectant i denunciant casos de mala gestió i donant suport a les persones afectades, per tal de poder denunciar aquests casos davant les administracions públiques. A més, asseguren que “és important identificar les anomenades falses cooperatives, en què gestores externes instrumentalitzen les cooperatives d'habitatges i van en contra dels principis cooperatius i de la Llei de Cooperatives". Tanmateix, la transparència és bidireccional i Habicoop treballa en una eina de transparència del sector a Catalunya. Es tracta de Llargavista: Observatori de l'habitatge cooperatiu, un espai d’anàlisi quantitatiu i qualitatiu del sector. "Creiem que fer públiques les dades és també un exercici de transparència i alhora, afavoreix el control i la replicabilitat dels projectes", conclouen. Està previst que el web i el mapa que incorpora quedi enllestit per a finals d’aquest any. En definitiva, esdevindrà un instrument en el que s'hi aglutinaran totes les iniciatives censades d'habitatge cooperatiu en cessió d'ús, amb informació de cada projecte.

Catalunya compta amb exemples a l'estranger on el model d'habitatge cooperatiu està molt estès:  Dinamarca, l'Uruguai, Suïssa, el Canadà i Alemanya són alguns dels països amb major tradició. Des de Sostre Cívic, han recollit cinc 'Experiències Internacionals', on es demostra l'àmplia implantació social i institucional de cada lloc amb les seves particularitats i reptes que encara els queden per assolir, tot i les bones xifres que aporta el document.

La guia explica com l'Uruguai és el més avançat a Llatinoamèrica en habitatge cooperatiu en zones rurals i on el desafiament està en "buscar fórmules per blindar el caràcter desmercantilitzat de les cooperatives". L'altra és l'increment de la percepció d'inseguretat urbana que obliga al progressiu tancament físic dels conjunts residencials de les cooperatives cap a l'exterior, fet que "desdibuixa el caràcter més obert de les cooperatives".

Al Quebec, Canadà, ja poden oferir un lloguer fins a un 75% per sota del preu mitjà de mercat. I a Copenhaguen més d'un de cada tres habitatges de la ciutat pertanyen a una cooperativa. Finalment, a Alemanya, tot i que cada projecte compta amb el seu grau d'autonomia i autoorganització, tots comparteixen un vincle jurídic irreversible amb el Syndikat (Sindicat d'habitatges de lloguer) i amb això se n'asseguren la "no especulació i la solidaritat financera".

El text revela com cap de les experiències estudiades és perfecta. Malgrat tot, en totes elles hi ha elements a replicar perquè el moviment a Catalunya sigui "innovador com a França, amb reconeixement i trajectòria com a Dinamarca, no especulatiu com a Alemanya, amb suport i finançament com a Suïssa, popular i participatiu com a Uruguai i assequible com al Quebec".

Marc legal propi

Si aquestes experiències a l'estranger han funcionat i continuen donant els seus fruits és perquè hi ha una regulació pròpia i clara del model, i s'han desenvolupat programes integrals de política pública específics per cada realitat. Per tant, un marc legal propi és necessari.

Des d'Habicoop consideren imprescindibles diverses propostes per l'enfortiment del model. D'una banda, amb ajuts a les cooperatives i a les persones sòcies amb la reserva d'una quota mínima del 25% de les ajudes estatals provinents del Pla Estatal d'Habitatge destinades a lloguer i cessió d'ús. La creació d'una línia d'ajuts Habitatcoop per part de la Direcció General d'Economia Social i Solidària, el Tercer Sector i les Cooperatives del Govern de la Generalitat per a la capitalització de les cooperatives. Alhora, també reclamen una millora de la fiscalitat amb l'aplicació d'un tipus d'IVA superreduït (4%) a la promoció i construcció d'habitatge social cooperatiu en cessió d'ús per part del govern de l'Estat, amb bonificacions fiscals en l'àmbit local, com l'IBI o l'ICIO, impost sobre construccions instal·lacions i obres. Aquest és el cas del projecte Walden XXI on l'Ajuntament de Sant Feliu de Guíxols (Baix Empordà) ha fet una rebaixa de l'ICIO. "Ara estem negociant amb el consistori una rebaixa de l'IBI", ens confirma Josep Maria Ricart, president del Consell Rector de la cooperativa Cohabitatge sènior per una vellesa autogestionada SCCL del projecte WALDEN XXI.

En aquesta línia, ara fa poc més d'un any, la Comissió de Drets Socials del Parlament de Catalunya va aprovar per àmplia majoria una Proposta de Resolució per al reconeixement i empenta de l'habitatge cooperatiu en cessió d'ús. És la primera vegada que al Parlament es planteja com a alternativa al lloguer i la compra. Tot i que no n'estableix una regulació específica, de la resolució aprovada se n'extreuen catorze mesures, algunes ja esmentades, com "millorar el finançament per part de l'Institut Català de Finances (ICF). Així mateix, municipis com Sant Cugat del Vallès, Palamós, Lleida, Manresa, Palafrugell o Calonge i Sant Antoni estan cedint sòl públic o col·laborant a mobilitzar sòl privat a cooperatives per a desenvolupar els seus projectes d'habitatge. Són les primeres passes de moltes que s'esperen des del moviment.

Amb tot, l'habitatge cooperatiu és una realitat i té un paper fonamental en el futur del sector a Catalunya, però si ha vingut per quedar-s'hi això només el temps ho dirà. La voluntat política serà clau perquè aquest model es consolidi com una forma democratitzada de conviure en societat. Caldran mesures ambicioses amb diferents estratègies públiques, privades i cooperatives alineades que no col·loquin l'habitatge com un bé especulatiu i de mercat.

Malgrat tot, l’habitatge cooperatiu ha de ser “transversal”, com afirmen des de Sostre Cívic, i per tant el compromís haurà de venir dels diferents actors socials per fer possible que aquesta solució residencial sigui una opció viable per a totes les classes i perfils socials. Calar en el gruix de la societat, amb pedagogia, perquè entengui els beneficis del canvi i estigui disposada a implicar-s'hi.  Serà necessari millorar la xarxa d’intercooperació per a reforçar l'ecosistema d’entitats que treballen juntes i vetllen per l’interès del cooperativisme d'habitatge. I potenciar l'escalabilitat i l'intercanvi de bones pràctiques entre projectes a favor de la comunitat.

L'habitatge cooperatiu en cessió d'ús pot ser un bon còmplice dels moviments transformadors. Ara només cal esperar que totes les peces encaixin.